massime 
  Corte di Cassazione
Sez. 3, Sentenza n. 7532 del 27 marzo 2009
Presidente: Fantacchiotti M.  Estensore: Uccella F.  Relatore: Uccella F.  P.M. Fucci C. (Conf.)
Muntoni (Marcialis ed altro) contro De Fusco Tarascio ed altri (Bandiera)
(Sentenza impugnata: App. Cagliari, 12/06/2003)
 
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FANTACCHIOTTI Mario - Presidente -
Dott. FILADORO Camillo - Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio - rel. Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso - Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 18828/2004 proposto da:
MUNTONI GIAN PIERO O GIAMPIERO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato MARCIALIS LUIGI con studio in 09128 - Cagliari, Via Puccini 70, giusta procura a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
DE FUSCO TARASCIO LOREDANA, elettivamente domiciliata in ROMA, VLE U TUPINI 113, presso lo studio dell'avvocato CORBO NICOLA, rappresentata e difesa dagli avvocati BANDIERA FRANCO, SEGNERI SERGIO giusta procura a margine del controricorso;
REGIONE AUTONOMA DELLA SARDEGNA, in persona del presidente dr. Soru Renato, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA LUCULLO 24, presso l'Ufficio di Rappresentanza della Regione Sarda, rappresentata e difesa dagli avvocati GRAZIANO CAMPUS, SANDRA TRINCAS, giusta procura a margine del controricorso;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 180/2003 della CORTE D'APPELLO di CAGLIARI, sezione civile, emessa il 30/05/2003, depositata il 12/06/2003, R.G. 63/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/12/2008 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l'Avvocato Luigi MARCIALIS;
udito l'Avvocato Eduardo ZAPPACOSTA (per delega Avv. Franco BANDIERA, depositata in udienza);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione notificato il 4 giugno 1999 De Fusco Tarascio Loredana chiedeva che il contratto di affitto d'azienda stipulato tra lei e il Muntoni fosse dichiarato risolto di diritto con effetti dalla data del 3 luglio 1998.
Con l'atto di citazione venivano addebitati al Muntoni inadempimenti contrattuali, per cui l'attrice si era avvalsa della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 8 del contratto stipulato il 10 giugno 1977 e si concludeva con la richiesta di condanna del Muntoni al rilascio dell'azienda e dei locali, alla corresponsione delle somme contrattuali dovute per i mesi di aprile e maggio 1998, al risarcimento del danno da mancato pagamento e da ritardato rilascio nonché al risarcimento dei danni derivanti dall'avere il Muntoni non adempiuto agli obblighi di sostituire e riparare i beni mobili, facenti parte del compendio aziendale. Si sottolineava anche che, secondo le previsioni contrattuali, modifiche, addizioni o miglioramenti apportati all'azienda, sarebbero stati acquisiti automaticamente dalla De Fusco - sub concedente -, avendo il Muntoni espressamente rinunciato a qualsiasi indennità.
 In accoglimento della domanda il Tribunale condannava:
1 - Il Muntoni (conduttore) al rilascio dell'azienda con restituzione dei beni che la costituivano e al rilascio dei locali in cui essa era esercitata;
2 - a corrispondere all'attrice la somma di Euro 5.681,03, oltre gli interessi di mora in misura legale a decorrere dalla scadenza al saldo, a titolo di pagamento dei canoni dovuti per i mesi di aprile e maggio 1998;
3 - al risarcimento dei danni da ritardo nel rilascio, che liquidava equitativamente in Euro 56.000,00, alla data della sentenza, comprensivi della rivalutazione e del danno da mancata disponibilità della somma;
4 - al risarcimento del danno causato per l'accertato inadempimento dell'obbligo di restituire l'azienda nelle medesime condizioni nelle quali era stata consegnata, che liquidava in via equitativa, sempre alla data della sentenza, in Euro 110.000,00, per la mancata manutenzione ordinaria degli impianti e degli immobili ed in Euro 25.000,00, per le omesse manutenzioni, sostituzioni e riparazioni dei beni strumentali: somme anch'esse comprensive della rivalutazione e del danno da mancata disponibilità delle somme dovute;
5 - al risarcimento del danno dipendente dal venir meno dell'attività all'interno dello stabilimento balneare durante la stagione estiva 1999, dalla indisponibilità dei locali per il tempo necessario ad ultimare i lavori di ripristino della azienda e dalla necessità di riavvio solo progressivo dell'attività commerciale: liquidato, in via equitativa alla data della sentenza, in complessivi Euro 20.000,00, compresivi anche in questo caso della rivalutazione e del danno da ritardato pagamento;
6 - al pagamento, infine, degli interessi in misura legale sulle somme sopra liquidate dalla data della decisione al saldo. Il Tribunale respingeva, invece, tutte le domande proposte dal Muntoni nei confronti sia dell'attrice che della Regione autonoma della Sardegna, chiamata in causa, e condannava il convenuto alla rifusione in favore delle controparti delle spese sostenute, liquidando, per l'attrice anche le spese per la fase cautelare e quelle sostenute per l'accertamento tecnico preventivo, espletato in corso di causa.
Il Tribunale accertava:
a) che la De Fusco era titolare sin dal 1963 della concessione di un'area demaniale marittima della superficie di mq. 12.000 circa, situata nel comune di Quartu Sant'Elena, in località Poetto, destinata all'esercizio dello stabilimento balneare denominato "Lido Mediterraneo", da lei integralmente realizzato ed era anche titolare dell'azienda bar - ristorante compresa nello stabilimento stesso, in relazione alla quale si era munita delle necessarie autorizzazioni amministrative;
b) che a partire dal 1999 il Muntoni, in seguito al recesso del precedente subconcessionario, era divenuto l'unico subconcessionario e i relativi contratti di sub - concessione erano stati stipulati di anno in anno con il solo Muntoni, rinegoziando il canone e stipulando, talvolta per iscritto, in altri casi in forma orale un nuovo contratto con scadenza alla data del 30 maggio;
c) che l'ultimo contratto stipulato prevedeva un canone mensile di L. 5.500.000 più IVA ed era scaduto definitivamente il 30 maggio 1998;
d) che infatti, con lettera del 27 gennaio 1998, la De Fusco aveva comunicato al Muntoni di non rinnovare il contratto alle condizioni pattuite per l'anno precedente, ma gli proponeva di stipulare un nuovo contratto per il corrispettivo annuo di L. 72.000.000;
e) che la proposta non era stata accettata dal Muntoni con l'effetto che il contratto si era risolto per scadenza del termine finale;
f) che dal mese di aprile del 1998 il Muntoni, a dire
dell'attrice, non aveva più corrisposto le somme dovute in base al contratto e cioè L. 5.500.000 al mese più IVA, nonostante regolare diffida ad adempiere, pena la risoluzione del contratto;
g) che il Muntoni, poi, alla scadenza del contratto, si era rifiutato di rilasciare i locali ed aveva continuato ad occuparli sine titulo, avanzando pretese nei confronti anche
dell'Amministrazione della Regione sarda per ottenere una concessione a suo favore con decorrenza dal luglio 1998.
3. - La sentenza del Tribunale veniva senza successo impugnata dal Muntoni.
4. - Contro la decisione della Corte di appello il Muntoni ha proposto ricorso per cassazione articolato in nove motivi. Resistono con controricorso sia la De Fusco sia la Regione autonoma della Sardegna.
Le parti Muntoni e De Fusco Tarascio hanno anche depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo (violazione degli artt. 1418, 1419, 1422, 1322 e 1344 c.c., e artt. 46 e 47 c.n., nonché dell'art. 112 c.p.c., e art. 3160 c.p.c., n. 3) il Muntoni premette che il regime normativo delle concessioni amministrative dei beni demaniali integra un insieme di disposizioni che, essendo poste a disciplina di finalità pubbliche, hanno evidentemente carattere imperativo e sono dettate anche per evitare speculazioni.
La conseguenza è che il contratto stipulato tra di lui e la concessionaria originaria, in quanto titolare di concessione amministrativa, non sarebbe che nullo, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 c.c., ovvero, se del caso, anche secondo gli artt. 1343 e 1344 c.c., (ed al riguardo cita la sentenza di questa Corte n. 9219/95). Avrebbero errato i giudici del merito nel ritenere, invece, valido ed efficace tra le parti il negozio, salva la sua inapplicabilità nei confronti dell'Amministrazione, stanti le norme di cui agli artt. 46 e 47 c.n..
Si tratterebbe di due norme che comportano la limitazione dell'autonomia negoziale in ordine alle concessioni, volte a soddisfare esigenze pubblicistiche secondo scelte che devono essere considerate essenziali ed irrinunciabili, mentre la mancata autorizzazione amministrativa comporta il divieto di concludere il contratto di subconcessione e l'invalidità di questo (e cita al riguardo Cass. n. 6253/87).
Alla invalidità del contratto dovrebbe pervenirsi anche qualora lo si ritenga un contratto atipico, in quanto lo stesso, per le sue concrete modalità e per le finalità speculative perseguite, sarebbe non meritevole di tutela ex art. 1322 c.c..
Tali finalità, peraltro, sarebbero dimostrate dalla nota 07/09/1998 della Direzione compartimentale del territorio che individua "un evidente indebito arricchimento" da parte di un soggetto che, in precedenza, si era addirittura qualificato proprietario del bar ristorante.
Nelle conclusioni, formulate dal Muntoni ai capi b - c ed e, è stata, del resto, chiesta una espressa pronuncia sulla legittimità o meno della subconcessione nel caso specifico.
Ciò che si afferma - assume il Muntoni - non è la possibilità per il concessionario di stipulare contratti di subconcessione, ma che è illegittima, perché contrastante con gli artt. 46 e 47 c.n., una concessione "speculativa" e senza autorizzazione del concedente, come nel caso in esame.

2. - Con il secondo motivo (violazione dell'art. 2556 c.c., e degli artt. 1592 e 1593 c.c., e degli artt. 46 e 47 c.n., dell'art. 360 c.p.c, nn. 3 e 5), peraltro, già proposto in appello, il ricorrente si duole del fatto che il giudice di appello abbia qualificato la natura del rapporto con la De Fusco quale affitto d'azienda, con riferimento ai periodi in cui tra le parti non erano intervenuti accordi scritti e, in subordine, con il riconoscimento di accordi derogatori all'ordinario regime del contratto d'affitto, in materia di addizioni e miglioramenti in assenza di previsioni scritte. A suo avviso, la sussistenza di un affitto d'azienda, quanto meno per il periodo successivo al giugno 1982, urterebbe contro la circostanza che, successivamente a tale data, non sono più intervenuti accordi scritti tra le parti e che gli iniziali contratti stipulati tra le parti prevedevano espressamente una durata annuale senza alcuna tacita proroga e che l'art. 2556 c.c., quanto meno nella formulazione vigente in seguito alla modifica della L. 12 agosto 1993, n. 310, art. 6, prevede la necessità della forma scritta per la stipula di un valido contratto riguardante il godimento di una azienda.
Al riguardo, deduce il ricorrente, la prova, in assenza di atto scritto, potrebbe essere rappresentata dalla confessione e non certo da presunzioni o da elementi indiziari, quanto meno nei rapporti tra le parti.
Peraltro, l'affitto di azienda sarebbe invalido ex art. 47 c.n., lett. e, e per la illiceità dell'oggetto - subconcessione abusiva di un bene demaniale (e qui si riprende il primo motivo)-, mentre si tratterebbe, nella specie, di locazione immobiliare. In effetti, poiché si è protratto nel tempo, il rapporto, nel periodo in cui ha avuto una regolamentazione scritta, concreterebbe una locazione immobiliare; nel periodo in cui le parti non hanno più sottoscritto accordi la De Fusco non ha più messo a disposizione un complesso organico di "attrezzature aziendali", dato che quelle di cui il locale è dotato sono state apprestate dal Muntoni, come dimostrato documentalmente e con prova per interpello e per testi. Essendo il quadro probatorio complessivo insufficiente a confortare l'assunto dell'attrice non si poteva impedire al convenuto di provare le sue ragioni.
Ne consegue che nell'aprile 1998 non era sussistente tra le parti un contratto di affitto d'azienda, ne' per espresse proroghe verbali annuali, ne' per effetto di tacita rinnovazione a tempo indeterminato.

3. - Con il terzo motivo, e sempre sul presupposto dell'illegittima posizione sostanziale della De Fusco, il ricorrente afferma che l'attrice non aveva alcun diritto a percepire i corrispettivi dal Muntoni, quanto meno nel 1998.
Le somme versate alla De Fusco, rappresentando un credito sine titulo, andavano quanto meno compensate.
Pertanto, non si poteva accertare e dichiarare la risoluzione di diritto secondo i meccanismi di cui agli artt. 1453 e 1454 c.c., e nemmeno provvedere alla condanna.

4. - Con il quarto motivo il Muntoni, a fronte del diritto al risarcimento del danno e in subordine alla eccessiva liquidazione degli stessi, deduce il vizio di non adeguata e corretta motivazione della sentenza impugnata.
A suo dire, la De Fusco non è legittimata al risarcimento, in quanto, ai sensi degli artt. 81 e 110 c.p.c., può agire in giudizio solo chi fa valere un diritto proprio ed aver comunque interesse, ovviamente fuori dei casi espressamente previsti dalla legge di sostituzione processuale o di rappresentanza.
Nella specie, la Corte di appello ha affermato il diritto del concessionario non solo per le spese di ripristino ma, addirittura, per l'asserito deprezzamento dell'azienda che evidentemente riguarda il solo proprietario, la Regione Sarda, che, peraltro, non ha proposto alcuna domanda.
Vi sarebbero n. 157 fatture di spese per manutenzione e, sia in primo che in secondo grado, il Muntoni ha chiesto prova per
interrogatorio formale e per testi, onde dimostrare di aver provveduto direttamente a tutte le manutenzioni comprese quelle di pertinenza del locatore durante tutto il corso del rapporto. Tuttavia, anche se corretta la statuizione sull'an debeatur (ma è contestata), le relative liquidazioni sarebbero, comunque, eccessive. Peraltro, a parte la richiesta di pagamento per canoni non versati (sub A), per le altre voci di danno non era stata formulata alcuna puntuale domanda dalla De Fusco, che aveva svolto solo una generica richiesta, mentre sulle domande formulate all'udienza del 5 maggio 2000 il Muntoni aveva espressamente dichiarato di non accettare il contraddittorio.
Quindi, vi sarebbe vizio di ultrapetizione.
Ed inoltre, la CTU disposta era inammissibile perché, da strumento di valutazione di prove acquisite, è divenuta strumento di indagine e di ricerca di prova e ciò in violazione degli artt. 61 e 191 c.p.c.; ma essa è anche nulla per aver utilizzato dati ed affermazioni indimostrate e fondata su valutazioni apodittiche, seguita, in questo, dalla sentenza impugnata, che si limita a condividerne le conclusioni.
Sono state per di più liquidate somme maggiori di quelle indicate nella relazione peritale di ufficio con rivalutazione (non spettante sui crediti di valuta e danni da ritardo), con l'effetto di enfatizzare e quasi raddoppiare persino il canone di sei milioni su cui non venne raggiunta intesa dalle parti perché eccessivo. 5. - Il quinto motivo riguarda i danni per inadempimento dell'obbligo di riconsegna dell'azienda nelle medesime condizioni in cui era stata consegnata.
Sul punto, a dire del ricorrente, la De Fusco non ha fornito alcuna prova delle condizioni dell'immobile all'atto della consegna da parte sua.
Se le condizioni del locale peggiorarono tra il sequestro giudiziario e l'inizio delle operazioni peritali la responsabilità era da ascrivere alla custode (la De Fusco) e non certo al Muntoni. Circa l'asserita mancanza di beni strumentali facenti parte dell'azienda la relazione del CTU non è congruamente motivata ed in essa è indimostrata e si fa riferimento ad una ipotetica azienda commerciale e a beni strumentali apprestati dal Muntoni, che sono di sua proprietà e di cui gli si vorrebbero far pagare il costo, ove non siano in perfette condizioni.
Le manutenzioni e le riparazioni sono in base all'art. 1576 c.c., a carico del locatore e la motivazione della Corte nel recepire le considerazioni del CTU è insufficiente e viola gli artt. 1576 e 1590 c.c..
Lo stesso vale per la liquidazione del lucro cessante per perdita di clientela durante la stagione estiva 1999 per mancanza del servizio bar - ristorante all'interno dello stabilimento balneare, per ritardo nella ripresa della gestione e per necessità di "riavviare" l'attività.

6. - Deduce il ricorrente, in questo sesto motivo, che le varie domande riconvenzionali sono state respinte.
Queste erano le domande di accertamento, più che fondate, in materia di normative sulle concessioni demaniali, mentre le richieste di ripetizione di somme trovavano la loro ragione nella palese mancanza o illegittimità delle cause dei pagamenti effettuati in favore della De Fusco (L. 895.000.000).
Al contrario di quanto si afferma nella sentenza, il Muntoni ha dato la prova con la produzione di n. 157 fatture (di cui al 4^ motivo) relative a spese sostenute e dedotto prova per interrogatorio formale e per testi, con richiamo del secondo motivo. Manca del tutto la prova che le clausole contenute nei contratti scritti siano state rinnovate oralmente e nella scrittura del 10 giugno 1978 si esclude il rinnovo tacito.
Prima della richiesta di rilascio dell'azienda a causa dei contrasti sulla misura del canone, non si pose alcun problema sui rimborsi del valore di miglioramenti ed addizioni e, quindi, non si può assolutamente ipotizzare alcun accordo orale "innovativo" di precedenti accordi scritti.
E si ripete che, ai sensi dell'art. 1615 c.c. e segg., e art. 1617 c.c., non si può contestare che il Muntoni ha diritto sui beni acquistati; ne' si può dimenticare che la De Fusco è solo concessionaria e non già proprietaria del bene immobile per cui è causa, per cui ella non ha affatto alcuna legittimazione attiva e anche per tali ragioni non può invocare i principi dell'accessione o altri analoghi, ripetendosi quanto affermato nel quarto motivo. 7. - Con il settimo motivo si addebita alla Corte di merito di avere omesso di pronunciare sulla domanda di pagamento degli indennizzi per i miglioramenti apportati dal Muntoni agli impianti esclusivamente richiamando la motivazione della sentenza del giudice di primo grado, che quella domanda aveva disatteso evidenziando come la Regione fosse del tutto estranea al rapporto di affitto, e valorizzando la radicale assenza di censura in appello avverso questa motivazione, senza accorgersi che la domanda avrebbe dovuto essere anche considerata alla stregua dei principi che governano la negotiorum gestio e l'arricchimento senza causa.

8. L'ottavo motivo concerne le spese, liquidate per eccesso e che non tengono conto delle tariffe professionali quanto meno con riferimento agli onorari di avvocato della fase cautelare (Euro 9.270,33) e di accertamento tecnico preventivo (Euro 4.622,79), con violazione della tariffa forense D.M. 5 ottobre 1994, art. 49, nel quale per lo scaglione da Euro 516.459,91 ad Euro 1.549.370,70, che dovrebbe applicarsi al caso di specie, è previsto un onorario da Euro 1.386,69 ad Euro 3.697,83.

9. - Con il nono ed ultimo motivo si censura la declaratoria di inammissibilità delle istanze istruttorie formulate in primo grado e riproposte in appello dal Muntoni.
La De Fusco resiste con controricorso eccependo, tra l'altro, la inammissibilità del ricorso perché non autosufficiente.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Il ricorso non è inammissibile, come deduce la resistente, ritenendolo non conforme al principio di autosufficienza, atteso che i passaggi argomentativi delle censure sono indicati ed il fatto è adeguatamente espresso.

1.1. - Il primo motivo è infondato.
A dire del ricorrente, stante il regime normativo delle concessioni amministrative, regime che implicherebbe norme imperative perché predisposte per finalità pubbliche, il contratto intercorso tra la De Fusco e il Muntoni sarebbe nullo per contrarietà a norme imperative (art. 1418 c.c., comma 1, e art. 1419 c.c.) o, anche, per illiceità della causa (art. 1343 c.c.) o perché in frode alla legge (art. 1344 c.c.), posto che, per disposizione degli artt. 46 e 47 c.n., la cessione dell'uso del bene richiede l'autorizzazione dell'autorità concedente.
Il motivo (disatteso nella decisione della Corte territoriale) deve essere respinto.
Le Sezioni Unite di questa Corte con sentenza n. 9233/02, pronunciando su una richiesta di devoluzione al giudice amministrativo di una controversia nascente da un contratto stipulato tra una concessionaria di servizi aeroportuali e una società privata sub-concessionaria, definito dal giudice del merito contratto pubblico, hanno statuito che giudice competente è il giudice amministrativo se il rapporto sia riferibile direttamente all'Amministrazione pubblica concedente che abbia con l'atto di concessione "espressamente previsto e autorizzato il rapporto tra il concessionario e il terzo".
Invece, "la giurisdizione appartiene al giudice ordinario se la pretesa trovi la sua ragione in un rapporto tra il concessionario e il terzo, rispetto al quale quello di concessione si presenti come un semplice presupposto, essendo ad esso l'Amministrazione rimasta estranea. In tale ipotesi, infatti, non sussistendo alcun collegamento tra il rapporto derivato e quello di concessione, la controversia della quale siano parti soltanto il concessionario e il terzo è di natura privata" (in motivazione).
Nel caso esaminato dalle Sezioni Unite la concessionaria aveva agito in giudizio per la restituzione dei locali e delle attrezzature per la gestione del bar - ristorante dell'aeroporto, assumendo che essi erano detenuti sine titulo dal terzo, in quanto il rapporto con questi costituito era già cessato da tempo.
La pretesa fatta valere era, quindi, fondata sull'inadempimento di un obbligo (quello restitutorio) derivante esclusivamente dal rapporto secondario, di natura privata, perché costituito tra la concessionaria e la società, senza la partecipazione dell'Amministrazione pubblica (rimasta estranea al processo, per così dire, "restitutorio") che con l'atto di concessione non aveva autorizzato la subconcessione a favore di un terzo determinato (in motivazione).
Questa pronuncia, che trova precedente in S.U. n. 4021/93, indirettamente riconosce la astratta possibilità di contratti di diritto privato del concessionario con i terzi senza la partecipazione o necessità di autorizzazione del concedente. In ogni caso questa Corte ha anche chiarito come "qualora il titolare di uso esclusivo su suolo demaniale marittimo, in forza di concessione amministrativa (nella specie, per la realizzazione e gestione di un complesso alberghiero - balneare), attribuisca ad un terzo i diritti a lui derivanti da detta concessione, in forza di un negozio di diritto privato (nella specie, affitto dell'indicato complesso), tale negozio, salva restando la sua inopponibilità nei confronti dell'amministrazione concedente, la quale può dichiarare la decadenza dalla concessione (art. 47 c.n.), è valido ed operante "inter partes", e, quindi, anche nei confronti dei loro eredi, in quanto integra un contratto di cosiddetta subconcessione, che non investe il bene demaniale in sè, ne' comporta una cessione della concessione, ma implica il mero trasferimento al subconcessionario delle facoltà spettanti al concessionario, ed atteggiantisi, nei rapporti fra privati, come diritti soggettivi perfetti (Sentenza n. 3324 del 29/05/1982; nello stesso senso Sentenza n. 5346 del 26/04/2000).
Nè il principio può essere contraddetto della disposizone degli artt. 46 e 47 c.n., atteso il consolidato principio giurisprudenziale per cui "la violazione del divieto legislativo di cessione di una concessione amministrativa, in mancanza di una espressa comminatoria di legge, non determina ne' la nullità ne l'inefficacia dei rapporti negoziali costituiti tra il concessionario e il terzo cessionario relativamente all'oggetto della concessione stessa, salva la facoltà per la pubblica amministrazione di revocare quest'ultima per la inosservanza del detto divieto" sent. n. 3393 del 15/06/1979. Principio, questo, ulteriormente ribadito nella sentenza n. 3324 del 29/05/1982 in cui, con espresso riferimento ad una concessione di bene di demanio marittimo, si è affermato che "qualora il titolare di uso esclusivo su suolo demaniale marittimo, in forza di concessione amministrativa (nella specie, per la realizzazione e gestione di un complesso alberghiero - balneare), attribuisca ad un terzo i diritti a lui derivanti da detta concessione, in forza di un negozio di diritto privato (nella specie, affitto dell'indicato complesso), tale negozio, salva restando la sua inopponibilità nei confronti dell'amministrazione concedente, la quale può dichiarare la decadenza dalla concessione (art. 47 c.n.), è valido ed operante "inter partes", e, quindi, anche nei confronti dei loro eredi, in quanto integra un contratto di cosiddetta subconcessione, che non investe il bene demaniale in sè, ne' comporta una cessione della concessione, ma implica il mero trasferimento al subconcessionario delle facoltà spettanti al concessionario, ed atteggiantisi, nei rapporti fra privati, come diritti soggettivi perfetti. Cadono, così, tutte le censure mosse con il motivo in esame dal ricorrente.
Comprese quelle che denunciano una asserita illiceità per contrarietà a norme imperative per la notevole sproporzione tra le somme dovute dal concessionario al concedente e quelle dovute dall'affittuario, posto che non si riesce davvero a comprendere sotto quale profilo tale sproporzione possa rendere illecita la causa del negozio (derivato)di diritto privato.
Se, poi, la censura sulla "speculazione", che con l'affitto la De Fusco avrebbe posto in essere, intende denunciare solo l'eccessiva onerosità del canone richiesto essa si rivelerebbe inammissibile dato che il giudizio instaurato non riguarda la eccessiva onerosità tutta da dimostrare ne' si è mai disquisito di risoluzione per eccessiva onerosità.
Ciò che appare anche evidente dalle improprie citazioni giurisprudenziali del ricorrente posto che la sent. n. 9219/95 riguarda la L. n. 474 del 1949, art. 3, sui criteri di credito edilizio, per cui l'ammontare del mutuo non può eccedere la metà del valore convenzionale dell'immobile e la sent. n. 6253/87 (entrambe di questa Corte) riguarda contratti tra residenti e non residenti, previa autorizzazione ex D.L. n. 476 del 1956, in tema di rapporto contrattuale con gli stranieri.

1.2. - Il secondo motivo sembra proporre due profili. Il primo investe la ritenuta (in sentenza) sussistenza dell'affitto di azienda, soprattutto per il periodo successivo al giugno del 1982.
Non essendo più intervenuto alcun accordo scritto tra le parti, il contratto, a seguito della L. 12 agosto 1993, n. 310, che all'art. 6, ha modificato l'art. 2556 c.c., non sarebbe valido.
La prova della sua esistenza e della sua validità potrebbe essere data da una confessione che, nel caso non c'è e non già da presunzioni o elementi indiziari quanto meno nei rapporti tra le parti (cita Cass. n. 6071/87).
Ma, in merito occorre porre in rilievo che l'art. 2556 c.c., pur nella sua riformulazione, non prevede la forma scritta ad substantiam, ma solo ad probationem (Cass. n. 4307/01) e che tanto basta per disattendere il motivo.
Infatti, la Corte territoriale ha qualificato il contratto come affitto d'azienda sulla base della produzione allegata agli atti del giudizio di primo e di secondo grado ed, in particolare, dai contratti di affitto d'azienda, stipulati per scrittura privata prodotti in giudizio; dalla natura dei beni attribuiti in godimento e costituiti da un complesso di beni mobili ed immobili strumentali all'esercizio del bar - ristorante, indicati in apposito elenco allegato al contratto; dai rinnovi contrattuali del rapporto sino al 1998; dalle lettere inviate dal difensore del Muntoni e dallo stesso interrogatorio formale e dalla prova per testi, dedotti dal Muntoni.
Peraltro, la Corte di merito ha specificamente chiarito come la qualificazione proposta dal Muntoni risulti sconfessata dallo stesso, allorché ha inoltrato istanza di revoca dell'ordinanza comunale di chiusura dell'attività in data 7 agosto 1999, fondata sulla asserita sussistenza e vigenza del contratto di affitto (v. sul punto p. 26 - 29 sentenza impugnata).
La decisione impugnata e le sue argomentazioni sul punto sono, dunque, corrette e conformi a quella giurisprudenza, che si condivide, che, nel distinguere il contratto di affitto di azienda dalla locazione di un immobile ad uso non abitativo, rileva il criterio discriminatorio tra le due figure giuridiche nel fatto che nella locazione assume valenza assorbente ed esclusiva l'immobile, nell'affitto rileva la funzione paritaria e complementare dell'immobile stesso con gli altri beni organizzati per l'azienda (Cass. n. 10106/00).
Il secondo profilo, che ripetendo una censura del primo motivo, denuncia la nullità del contratto pre contrasto con la norma imperativa dell'art. 47 c.n., può dirsi superato dalle argomentazioni che sostengono il rigetto della corrispondente censura del primo motivo sulle quali nessuna incidenza può assumere la qualificazione del rapporto (ritenuto dal ricorrente non già affitto d'azienda ma locazione immobiliare) in relazione alla quale, del resto, anche la Corte territoriale ha evidenziato come non fosse possibile scorgere la ragione per la quale la dedotta, ma in realtà erronea, nullità del contratto di affitto d'azienda non dovrebbe colpire anche la locazione immobiliare (p. 31 sentenza impugnata). E ciò a prescindere dal fatto che il contratto stipulato tra la De Fusco e il Muntoni prevedeva che gli immobili e lo stesso bar ristorante fossero strettamente funzionali ai complessivi compiti affidati al concessionario per il buon funzionamento di quella striscia del demanio marittimo (Cass. n. 4645/89).

1.3. - Il terzo motivo si configura come mero corollario delle censure dedotte nei motivi precedenti e, come tale, risulta assorbito dal loro rigetto (v. sul punto p. 31 - 32 sentenza impugnata).

1.4. - Sul quarto motivo, che accorpa il quarto e il quinto motivo d'appello e che il giudice del merito esamina congiuntamente al quinto, concernente l'asserito difetto di prova dell'inadempimento del Muntoni circa l'obbligo di riconsegna dell'azienda nelle medesime condizioni in cui gli era stata consegnata dalla De Fusco, va detto quanto segue.
La Corte territoriale tiene a precisare - circa l'an debeatur - che la De Fusco non è proprietaria dell'immobile, ma è titolare dell'azienda affittata al Muntoni.
Nella qualità di concessionaria era ed è tenuta a mantenere in buono stato anche gli immobili oggetto della concessione che, alla scadenza, deve restituire al concedente.
Di qui il suo diritto, quale concessionaria stipulante l'affitto, di pretendere il risarcimento di tutti i danni riportati dagli impianti. Tale diritto non è contestabile, perché, contrariamente a quanto assume il ricorrente, il rapporto di affitto non intercorre con l'ente proprietario del bene (che non è la De Fusco) ma con la De Fusco, che, in quanto concessionaria, era legittimata a cedere in affitto una parte della azienda organizzata sul bene demaniale e gli immobili sullo stesso edificati ed in quanto locatrice aveva diritto di ricevere, al termine del rapporto, gli impianti dal conduttore (affittuario) nelle condizioni in cui li aveva consegnati, salvo il deterioramento dell'uso, ai sensi della disposizione dell'art. 1590 c.c., che, per quanto dettato per le locazioni, si applica, analogicamente, per costante giurisprudenza, anche ai rapporti di affitto (Cass. n. 7942/91; Cass. 3166/91; Cass. 6417/98). Quanto all'accertamento dei danni può solo evidenziarsi come essi siano stati puntualmente individuati dal giudice di merito, anche attraverso gli accertamenti del c.t., con una motivazione che ha tenuto conto:a) del dettagliato elenco dei beni allegato all'originario contratto stipulato inter partes per iscritto - elenco sottoscritto dalle parti senza che fossero state riscontrate o indicate anomalie di sorta -; b) della presunzione legale di cui all'art. 1590 c.c., comma 2, analogicamente, come visto applicabile al contratto di affitto d'azienda; c) del fatto che il Muntoni, neppure in corso di causa, sembra aver negato il cattivo stato dei beni al momento della riconsegna.
A nulla rileva che il Muntoni abbia sostenuto delle spese nella gestione dell'esercizio commerciale dal 1982 al 1999: ciò era in sua facoltà e in suo obbligo (e tali spese, se riferite ad addizioni o miglioramenti, comunque va sottolineato, per espressa rinuncia ad ogni indennità da parte del Muntoni, venivano acquisite automaticamente a favore della De Fusco); del resto l'attrice in prime cure, secondo l'accertamento del giudice di merito, ebbe a dimostrare la mancata manutenzione degli impianti e degli immobili nonché le sostituzioni e riparazioni dei beni strumentali, come indicati, poi, dalla CTU (p. 32 ss. sentenza impugnata). Nè merita sorte migliore il profilo dei motivi in esame sull'eccessività della liquidazione dei danni, operata dal giudice di merito sulla base anche della CTU, con apprezzamento discrezionale non censurabile in questa sede (v.p. 33 - 36 sentenza impugnata). Infatti, il giudice del merito - e su questo non pare che vi sia censura da parte del ricorrente - ha dato atto che dalla relazione peritale (v.p. 37 - testualmente nella sentenza impugnata) "risulta invece che il consulente ha effettuato le sue valutazioni, basandosi non solo sull'esame diretto dei macchinari e delle attrezzature rinvenute, ma anche sul confronto tra l'elenco dei beni originariamente consegnati al Muntoni e il verbale di inventario redatto a seguito del sequestro giudiziario".
Come è noto, è consentito all'ausiliare, nei limiti del principio dispositivo, di assumere di sua iniziativa informazioni ed esaminare documenti non prodotti in causa, anche senza l'espressa autorizzazione del giudice, così come spetta al giudice, quale peritus peritorum, di valutare con prudente apprezzamento se l'iniziativa sia stata utilmente condotta (Cass. n. 3734/83): il che è avvenuto puntualmente nel caso in esame.
Neppure si giustificano le censure che investono l'accertamento dell'inadempimento, la sua imputabilità a titolo di colpa e gli effetti che ad esso seguono.
Si è già detto dell'accertamento dell'inadempimento. Il giudice di merito ha puntualmente rilevato anche la sua imputabilità a titolo di colpa.
Questi accertamenti di per sè conducono, un volta accertata la presenza di una clausola risolutiva espressa, alla risoluzione del contratto di affitto, essendo del tutto pacifico, per la giurisprudenza di questa Corte, che l'apposizione di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) elimina la necessità dell'indagine sulla importanza dell'inadempimento che è, invece, ordinariamente richiesta dall'art. 1455 c.c., per la pronuncia costitutiva della risoluzione (sent. 4-12-1991 n. 13044). Peraltro, nella sentenza impugnata non è mancato neppure l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento. I vari profili rinvenuti nel motivo vanno, quindi, disattesi, con l'ulteriore precisazione che: a) in nessun vizio di ultrapetizione è incorsa la Corte territoriale dato che la domanda risarcitoria è stata sin dall'inizio puntualmente formulata dalla parte, che, in corso della causa di merito ha solo specificato, nel dettaglio, le diverse voci (sul punto si richiama anche quanto chiarito nella sentenza impugnata a p. 33 della motivazione); b) del tutto generica è la censura che attiene alle cause dei deterioramenti, addebitati dal giudice di merito a carenza di manutenzione ordinaria piuttosto che alla asserita assenza della manutenzione straordinaria che sarebbe dovuta dal locatore.

1.5. - Per quanto concerne il sesto motivo, si è già detto circa la censura concernente la asserita nullità del rapporto intercorso, anche in riferimento agli artt. 1592 e 1593 c.c..

1.6. - Per le censure sulla pronuncia di rigetto della domanda riconvenzionale, con la quale il Muntoni aveva chiesto l'indennizzo per i miglioramenti che asserisce di avere apportato, può essere precisato che, come correttamente rilevato dalla Corte territoriale nel valorizzare la clausola contrattuale che aveva negato al conduttore il diritto all'indennizzo per gli eventuali miglioramenti, gli artt. 1592 e 1593 c.c., non sono norme imperative (e su ciò la giurisprudenza è pacifica: tra le tante Cass. n. 4608/97), essendo dette norme dettate nell'esclusivo interesse del conduttore ed essendo derogabili convenzionalmente tra le parti (Cass. n. 6158/98) e la rinuncia del Muntoni è incompatibile di per sè ad un proposito contrario (Cass. n. 6094/06).
Il che è più che sufficiente, a parere di questo Collegio, per respingere il motivo.
In ogni caso la Corte ha anche spiegato che non vi è prova della esistenza di quei miglioramenti (in relazione ai quali nel ricorso Muntoni dice di avere prodotto fatture delle quali non indica il contenuto) (ricorso non autosufficiente) senza accorgersi, per di più, che il diritto all'indennizzo per i miglioramenti, comunque, richiede la prova della esistenza dei miglioramenti alla data di cessazione del rapporto e non del loro costo (che potrebbe assumere rilevanza solo ove i miglioramenti ed addizioni esistessero) e tanto basta per negare il fondamento della domanda indipendentemente dalla esattezza dell'ulteriore e principale argomento della Corte secondo la quale, come si è detto, nel contratto locativo era previsto che i miglioramenti ed addizioni non avrebbero dato luogo a diritto di indennizzo e tale clausola, scritta nei primi contratti, deve ritenersi anche propria degli altri, dato che è pacifico il rinnovo senza variazioni, a parte il canone, del precedente contratto.

1.7. - Il settimo motivo è inammissibile nei termini (difetto di motivazione) con cui è stato proposto.
In esso non si indica, infatti, se la domanda per le causali ora indicate sia stata proposta in appello.
Poiché non si denuncia omessa pronuncia e, perciò, violazione dell'art. 112 c.p.c., deve ritenersi che tale domanda, o una qualche censura che facesse valere il diritto agli indennizzi per i titoli dedotti nel motivo in esame, non fosse stata proposta neppure in appello.
Nessun vizio di motivazione è perciò configurabile per l'omesso esame delle domande sotto i prospettati profili.
Se, comunque, la censura in appello fosse stata regolarmente dedotta, il vizio che avrebbe potuto essere denunciato in questa sede per il suo omesso esame da parte del giudice di appello avrebbe potuto essere solo quello della omessa pronuncia, nella specie non denunciata, non quello della omessa motivazione.

1.8. - Anche l'ottavo motivo va respinto perché, come dichiara lo stesso ricorrente, la causa è di valore indeterminabile e la liquidazione operata è fondata in riferimento "alla complessità dell'attività svolta, al numero delle udienze ed alla rilevanza delle questioni trattate" (così p. 39 - 40 sentenza impugnata): il che costituisce più che congrua motivazione.

1.9. - Infine, il nono motivo risulta assorbito dal rigetto complessivo del ricorso, ed appare peraltro, obbiettivamente generico.

All'integrale rigetto del ricorso segue la condanna alla spese, che sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in cassazione, che liquida in Euro 2.600/00, di cui Euro 100/00 per spese per ciascuna parte, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 16 dicembre 2008. Depositato in Cancelleria il 27 marzo 2009


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