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Con citazione del 27 gennaio 1979 Otello Baldazzi esponeva che nel 1962, quando era ancora minorenne, rappresentato dalla madre, Dorina Giorgetti, debitamente autorizzata, impiegando il ricavato della vendita di immobili a lui cointestati, aveva acquistato dallo zio Domenico Baldazzi la quota di un mezzo del "Bagno Nello" di Cervia.
Precisato che di tanto era venuto a conoscenza solo nel 1978 e che non erano state compiute le formalità necessarie alla cointestazione, conveniva Domenico Baldazzi innanzi al Tribunale di Ravenna domandando che fosse dichiarato proprietaria della metà dei manufatti esistenti nel "Bagno Nello";
che venisse affermato il suo diritto ad essere cointestato nella concessione n. 821/60 della Capitaneria di porto di Ravenna, con ordine alla competente autorità di compiere le necessarie formalità;
che il convenuto fosse condannato al risarcimento dei danni, da dimostrare in corso di causa.
Il convenuto resisteva, sostenendo che il contratto di vendita era simulato e che il manufatto era stato demolito e sostituito da nuova costruzione. Chiedeva dichiararsi - previa chiamata in causa di Dorina Giorgetti - il difetto di giurisprudenza dell'Ago a conoscere della domanda di cointestazione; la simulazione assoluta dell'atto nella parte relativa all'alienazione di metà del manufatto; risolto il contratto per inadempimento; in subordine, la proprietà esclusiva a suo nome dei manufatti esistenti. Chiedeva inoltre la condanna dell'attore al risarcimento dei danni derivatigli dalla mancata vendita del bagno a terzo.
Autorizzata ed effettuata dal convenuto la chiamata in causa, si costituiva la Giorgetti, che aderiva alla posizione difensiva dell'attore.
Questi provvedeva poi alla integrazione del contraddittorio nei confronti dell'Amministrazione del demanio marittimo, in esecuzione di ordinanza collegiale.
Il Tribunale, con sentenza 18-19 ottobre 1985, respingeva tutte le domande, condannando Otello Baldazzi e Dorina Giorgetti in solido alle spese.
Proposto da Otello e Domenico Baldazzi separate impugnazioni e disposta la riunione dei relativi giudizi, la Corte d'appello di Bologna, con la sentenza 29 aprile-19 maggio 1994, ha accolto in parte l'appello proposto da Otello Baldazzi, che ha dichiarato contitolare del "Bagno Nello", di cui alla concessione n. 821/60; ha rigettato la domanda di contitolarità dei manufatti costruiti sul suolo demaniale nel 1974, proposta Otello Baldazzi (erroneamente indicato in dispositivo come Domenico), nonché le eccezioni di difetto di giurisdizione, di simulazione e risoluzione del contrasto per inadempimento, sollevate da Domenico Baldazzi. Ha disposto con ordinanza l'ulteriore trattazione della causa sul punto relativo all'ammontare dei danni domandati da Otello Baldazzi per il mancato sfruttamento del bagno Nello. Ha rinviato alla sentenza definitiva la pronuncia sulle spese.
Sui distinti punti la Corte bolognese ha considerato:
a) All'udienza del 29 maggio 1979 l'attore (che non aveva convenuto il Ministero della marina mercantile, del quale solo in seguito era stato disposto l'intervento "iussu iudicis") ha rinunciato alla domanda riguardante l'ordine all'Amministrazione di compiere le formalità necessarie per l'intestazione della concessione; mentre la domanda volta ad ottenere la proprietà pro quota delle costruzioni erette sul suolo demaniale e l'adempimento delle formalità necessarie a conseguire il subingresso nella parte della concessione oggetto del trasferimento investe posizioni di diritto soggettivo, scaturenti da negozio privatistico, che appartengono alla cognizione del giudice ordinario.
b) Le risposte date all'interrogatorio formale da Otello Baldazzi e da Dorina Giorgetti non costituiscono principio di prova per superare il divieto della prova orale della simulazione tra le parti, in quanto il primo, effettivo contraente, aveva dichiarato di non sapere nulla dei fatti; mentre né l'esistenza del provvedimento giudiziale di autorizzazione, né il rapporto di parentela potevano avere determinato l'impossibilità per Domenico Baldazzi di procurarsi la prova scritta.
c) L'assunto del mancato pagamento del prezzo, posto a base della subordinata domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento trova smentita nella documentazione prodotta (rogiti notarili) e nella deposizione della teste Tani, non vinta da quella di Alba Cecchi, moglie del convenuto.
d) Posto che, in mancanza di specifiche disposizioni nel codice della navigazione, trovano applicazione le norme degli artt. 952 e segg. cod. civ., Otello Baldazzi non può vantare alcun diritto sui manufatti esistenti, essendo pacifico, in fatto, che gli originali manufatti del "bagno Nello" non esistono più e che nel 1974 Domenico Baldazzi, previa autorizzazione della Capitaneria di porto, costruì una struttura completamente nuova e senza alcun legame con la costruzione precedente, acquistandone la proprietà superficiaria (limitata alla durata della concessione) in esclusiva, essendo stato egli soltanto autorizzato dalla Capitaneria del porto di Ravenna.
e) Il diritto di superficie in capo all'attore, derivante dalla comproprietà del manufatto poi demolito, sussistente a norma dell'art. 954, comma terzo, cod. civ., rimane "quiescente (se non meramente teorico), vuoi per effetto della costruzione altrui, vuoi in quanto necessariamente collegato al potere discrezionale della p.a., titolare del suolo demaniale".
f) Secondo una corretta lettura del rogito del 18 marzo 1962, relativo alla vendita della comproprietà del "bagno pubblico denominato Nello", deve ritenersi che Domenico Baldazzi abbia venduto al nipote Otello la quota della metà del bene demaniale oggetto della concessione, "intesa come unità produttiva", autorizzandolo a domandare la cointestazione dell'arenile, non limitatamente alla concessione in atto, bensì - tenuto anche conto del prezzo pattuito, "spropositato" in rapporto ai pochi mesi residui della medesima concessione - nel senso che, conseguita la cointestazione, entrambi avrebbero avuto titolo per ottenere, unitamente, le concessioni successive, essendo identico il bene concesso nella sua essenza oggettiva ed economica.
g) L'impossibilità, ritenuta dal Tribunale, di esecuzione forzata della sentenza di condanna a compiere le formalità per la cointestazione, non esclude la configurabilità, in caso di mancata esecuzione, del rimedio del risarcimento del danno, là dove la P.A. non approvi il contratto privatistico, ad essa non opponibile, o revochi addirittura la concessione, dal momento che, secondo la disciplina dettata dagli artt. 46 cod. nav. e 30 del regolamento relativo, l'atto di trasferimento del diritto di godimento su beni demaniali spiega piena efficacia nei rapporti tra le parti.
h) La manata accettazione da parte del convenuto della limitazione della domanda di danni all'"an" rende ammissibile la richiesta, contenuta nell'atto d'appello e nelle conclusioni definitive del grado, della originaria domanda di liquidazione del danno, che, contrariamente a quanto eccepito da controparte, non può considerarsi nuova.
i) Non compete a Domenico Baldazzi risarcimento per l'impedimento opposto da Otello alla vendita del bagno, sia perché l'opposizione di questi appare legittima, provenendo dal comproprietario, sia perché il primo avrebbe potuto vendere il bene a terzi pur senza l'adesione di Otello, cui negava ogni diritto sul bene medesimo, sia perché non risulta dimostrata l'entità dei pretesi danni.
l) Il Ministero della marina mercantile, costituito solo in appello, a torto invoca l'art. 49 cod. nav., posto che il rapporto concessorio con Domenico Baldazzi è ancora in corso; né ha motivo di dolersi della domanda di cointestazione della concessione, non essendo stata avanzata quest'ultima richiesta nei confronti dell'Amministrazione e avendovi l'attore rinunciato prima che nei confronti della stessa venisse integrato il contraddittorio.
Per la cassazione della sentenza d'appello ricorrono Domenico Baldazzi sulla base di otto mezzi e, nel resistere all'avversa impugnazione, Otello Baldazzi con un unico motivo di ricorso incidentale, contrastato da controricorso.
Resiste anche il Ministero dei Trasporti, subentrato a quello della Marina mercantile.
V'è memoria del ricorrente incidentale.

1. Disposta la riunione dei due ricorsi, a norma dell'art. 335 cod. proc. civ., vanno prese in esame le eccezioni pregiudiziali sollevate con il controricorso al ricorso incidentale.
1.1. Deve essere disattesa la prima, in quanto la procura conferita da Otello Baldazzi ai difensori con atto esteso a margine di quello contenente il controricorso e il ricorso incidentale, che risulta riprodotta nella copia notificata, è da ritenersi valida ed efficace, non condividendo il collegio il superato precedente (sent. 18 agosto 1993 n. 8747) invocato a sostegno dell'eccezione.
La procura in esame è, infatti, speciale, ai sensi dell'art. 365 cod. proc. civ., in quanto la redazione a margine rende certa la riferibilità all'atto con cui fa corpo; mentre l'anteriorità alla proposizione del ricorso si desume dalla certificazione di conformità della copia notificata all'originale, certificazione comprensiva del mandato.
1.2. Domenico Baldazzi eccepisce, inoltre, la tardività del ricorso incidentale, sostenendo che la sentenza con questo impugnata, per avere pronunziato in via definitiva sulla domanda di riconoscimento della contitolarità dei manufatti costituenti lo stabilimento balneare eretto nel 1974, non consentiva la riserva facoltativa di ricorso, di cui all'art. 361 cod. proc. civ., e doveva essere impugnata nel termine breve (inutilmente esautivo) decorrente dalla notifica della stessa sentenza, avvenuta il 14 settembre 1994, senza che fosse invocabile - data l'autonomia della domanda - un interesse all'impugnazione sopravvenuto per effetto della notificazione del ricorso principale.
L'eccezione non può essere accolta, non essendo fondata la premessa riguardante la definitività della sentenza impugnata, nella cui motivazione si rinviene l'espressa qualificazione di "non definitiva" e la riserva al definitivo della decisione (non risultante nemmeno dal dispositivo) sulle spese.
Invero queste Sezioni unite (sent. 1 marzo 1990 n. 1577; conf., di recente e tra altre, sent. 13 gennaio 1995 n. 372), risolvendo il preesistente contrasto, hanno ben chiarito che, nel caso di cumulo di domande fra gli stessi soggetti, la sentenza che decida una o più di dette domande, con prosecuzione del procedimento per le altre, ha natura non definitiva e come tale può essere oggetto di impugnazione differita (art. 350 e 361 cod. proc. civ.), qualora essa non disponga la separazione, ai sensi dell'art. 279, secondo comma, cod. proc. civ., e non provveda sulle spese relative alla domanda o alle domande decise, rinviando all'ulteriore corso del giudizio; atteso che, anche a fine indicato, la definitività della sentenza esige un espresso provvedimento di separazione, ovvero la pronuncia sulle spese del giudizio, che chiude la contesa cui si riferisce e quindi implica la separazione medesima.
2. Il primo motivo del ricorso principale, con il quale si denunzia la "violazione delle regole sulla giurisdizione per negazione del difetto di giurisdizione del giudice ordinario a conoscere della domanda di Otello Baldazzi di cointestazione nella concessione demaniale marittima ovvero di contitolarità di diritti inerenti tale concessione", è inammissibile.
Il ricorrente, allegando che il difetto di giurisdizione del giudice ordinario nei confronti della pubblica amministrazione o del giudice amministrativo è rilevabile di ufficio in ogni stato e grado del processo, sembra voler riconoscere, da un lato, di non essere abilitato a sollevare l'eccezione e non considera, d'altra parte, che la rilevabilità di ufficio è preclusa dal giudicato che - come nel caso in esame - si sia formato nel processo in conseguenza dell'omessa impugnazione della pronuncia resa nelle pregresse fasi del giudizio in ordine alla giurisdizione; là dove del giudicato intorno il giudice deve accertare l'esistenza, traendone le necessarie conseguenze, anche senza eccezione di parte.
Invero, se siano proposte nel medesimo giudizio più domande contro parti distinte e la questione relativa alla giurisdizione si ponga - e nella specie ciò risulta pacificamente - solo con riguardo ad una di esse, l'impugnazione, che impedisce il formarsi del giudicato, deve provenire dalla parte interessata, ossia da quella parte che, essendo soggetto dello specifico rapporto controverso, sia rimasta soccombente in ordine alla (o sia comunque destinataria della) pregiudiziale pronuncia sulla competenza giurisdizionale.
Nel caso in esame la controversia, rispetto alla quale è insorta la questione relativa alla giurisdizione, riguarda l'istante e la pubblica amministrazione; sicché quest'ultima, virtualmente soccombente rispetto alla posizione assunta dall'attore sul punto, era legittimata a impugnare la sentenza della Corte d'appello affermativa della giurisdizione del giudice ordinario.
Ma al riguardo l'Amministrazione, ricevuta la notifica dei ricorsi dei privati, non ha proposto impugnazione incidentale, avendo chiesto, al contrario, con il controricorso la "integrale conferma" della sentenza pronunciata in via non definitiva della Corte d'appello di Bologna.
Né, ovviamente, ha impugnato la pronuncia sulla giurisdizione, portata da tale sentenza, la controparte dello specifico rapporto, Otello Baldazzi.
3.1. Con il secondo motivo del ricorso principale si lamenta l'omessa pronuncia di inammissibilità di domande nuove e conseguente nullità; violazione degli artt. 184, 278 e 345 c.p.c., per avere la Corte d'appello deciso dei diritti inerenti la cointestazione della concessione in atto e alle successive, sebbene l'istante, avendo rinunciato, sin dall'udienza del 29 giugno 1979, alla domanda proposta al riguardo contro la P.A., avesse limitato la propria pretesa al riconoscimento della comproprietà sui manufatti allora costituenti lo stabilimento balneare;
per avere giudicato inoltre sulla domanda di danni estesa al "quantum", dopo che l'istante aveva abbandonato con le conclusioni definitive la richiesta di liquidazione del danno.
La prima doglianza è ripresa nel settimo mezzo (Violazione e falsa applicazione delle norme in tema di concessione demaniale marittima; nullità conseguente alla pronuncia su domanda non riproposta in appello; violazione dell'art. 346 cod. proc. civ.; vizio di motivazione) con l'addebito al giudice di secondo grado di avere accolto la domanda tendente alla condanna del convenuto a compiere le formalità di cointestazione della concessione, là dove in grado d'appello tale domanda non risultava riproposta da Otello Baldazzi.
Le due doglianze non sono fondate.
3.2. Quanto alla prima, deve escludersi che la Corte d'appello, decidendo la domanda di cointestazione delle concessioni demaniali succedutesi nel tempo e relativi diritti, con riferimento agli originari manufatti esistenti sull'arenile demaniale, abbia violato le norme di cui in rubrica, in quanto la decisione presa al riguardo presuppone l'esame delle effettive richieste svolte da parte attrice nei due gradi e una interpretazione di esse, che - alla stregua della verifica che questa Corte di legittimità, investita di censure di ordine procedurale è abilitata a compiere in via diretta - risulta corretta.
Posto che Otello Baldazzi con la citazione introduttiva ha convenuto in giudizio il solo Domenico Baldazzi e nei confronti di questi ha proposto, tra le altre, la domanda di accertamento del proprio diritto alla cointestazione della concessione rilasciata al convenuto dalla Capitaneria di Porto di Ravenna, risulta, in primo luogo, corrente l'affermata estensione della pretesa alle concessioni, annualmente succedutesi e aventi lo stesso oggetto, sino all'attualità, atteso che non avrebbe senso una domanda volta ad ottenere una pronuncia riguardante il solo e lontano anno iniziale (1960) menzionato nel rogito e a questo (datato 18 marzo 1962) finanche anteriore.
D'altra parte, la rinuncia fatta all'udienza del 29 giugno 1979, con la formulazione restrittiva riportata in motivazione ("sin da ora all'infelice espressione"), bene è stata riferita alla sola richiesta di "ordine alla competente autorità", la quale, come si è visto, all'epoca non era in causa.
Si tratta, infatti, di interpretazione che, con riguardo a entrambi i considerati profili, tiene conto della volontà espressa in concreto dalla parte istante, senza che siano introdotti temi di decisione da questa non proposti o violati i principi del contraddittorio e della difesa.
3.3. In ordine alla seconda censura si osserva che nel giudizio di risarcimento del danno solo in presenza dell'accordo delle parti o, quanto meno, della mancata opposizione del convenuto, il giudice può scindere il giudizio medesimo, che è di norma unitario, e limitare la pronuncia all'"an debeatur". In mancanza di una delle due condizioni, egli deve decidere anche la domanda di quantificazione del danno, per accoglierla, ricorrendo, se del caso, alle forme di cui all'art. 279 n. 4 cod. proc. civ. (il che nella specie è avvenuto) e, per il merito, al disposto dell'art. 1226 cod. civ.; oppure per respingerla, quando non sia determinabile l'entità del danno; restando sempre esclusa la possibilità di pronunciare una condanna generica di risarcimento con rinvio della liquidazione ad altro giudizio.
Ne deriva che, ove la limitazione della originaria domanda di pronuncia piena al semplice accertamento del diritto al risarcimento non possa operare a causa della opposizione di controparte, riprende vigore l'istanza di liquidazione del danno secondo la normale struttura del giudizio risarcitorio; fermo restando l'onere a carico dell'istante di provare il danno in tutti i suoi elementi e salva l'eventuale applicazione dei citati artt. 279 n. 4 e 1226.
Non merita censura, per tanto, la sentenza impugnata per avere compiuto l'accertamento in ordine all'"an" e rimesso alla pronuncia definitiva l'eventuale liquidazione.
4.1. I motivi terzo e quarto del ricorso principale attengono al punto relativo alla eccepita simulazione e possono essere così riassunti:
Terzo motivo. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1417 e 2722 e segg. cod. civ., per aver la Corte d'appello ritenuto erroneamente che le dichiarazioni rese da Otello Baldazzi e da sua madre in sede di interrogatorio formale non costituissero principio di prova scritta; per avere male interpretato dette dichiarazioni, motivando contraddittoriamente al riguardo; per avere escluso l'impossibilità mortale per Domenico Baldazzi di procurarsi una controdichiarazione.
Quarto motivo. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1414, 1417, 2727, 2729, 2730 e 2734 cod. civ., nonché vizio di motivazione, per non avere rilevato la Corte del merito che la simulazione risultava già provata dalle dichiarazioni rese da Otello Baldazzi e da sua madre, Dorina Giorgetti, in relazione ad altre pacifiche circostanze, "quali l'omessa trascrizione di quella sola parte del rogito relativa ai manufatti dello stabilimento balneare", l'omessa rivendicazione di qualsiasi diritto per anni (anche dopo il raggiungimento della maggiore età di Otello), l'acquiescenza di questi e della madre alla demolizione del vecchio e alla costruzione del nuovo stabilimento, l'indifferenza di costei alla causa, sebbene risultasse dal rogito usufruttuaria.
I due motivi non sono fondati.
4.2. Va premesso che la Corte d'appello non ha negato che, in astratto, la risposta data all'interrogatorio formale dalla parte possa costituire principio di prova scritta, ma ha negato la sussistenza in concreto di elementi, sia pure iniziali, di convincimento nelle dichiarazioni rese da Otello Baldazzi.
Invero, perché un documento possa costituire principio di prova per iscritto non è sufficiente che esso contenga un vago riferimento al fatto controverso, ma occorre l'esistenza di un nesso logico tra lo scritto e il fatto stesso, dal quale scaturisca la verosimiglianza del secondo (conf., per tutte, sent. 21 aprile 1981 n. 2337). Posto che la verifica di tale condizione implica apprezzamento riservato al giudice del merito, con il ricorso per cassazione, sul punto, la denunzia del vizio di cui all'art. 360 n. 5 cod. proc. civ. onera il ricorrente della dimostrazione dell'insufficienza o contraddittorietà della motivazione esposta in sentenza.
Poiché i connessi motivi in esame non contengono una siffatta dimostrazione e non si rinviene in essi nemmeno un'approssimativa indicazione di quanto dichiarato dalle controparti, deve ritenersi proposta a questa Corte di legittimità una inammissibile lettura di atti processuali e la loro, altrettanto inammissibile, interpretazione.
In ordine all'asserita impossibilità morale per il ricorrente di procurarsi una prova scritta (art. 2724 n. 2 cod. civ.), la Corte territoriale ha espresso un motivato apprezzamento, ritenendo che l'esistenza del provvedimento di volontaria giurisdizione di autorizzazione a vendere e i rapporti di parentela non ponessero Otello Baldazzi in una posizione tale da non potere pretendere la predetta prova.
4.3. L'insussistenza di una censura adeguata sul punto relativo al principio di prova scritta comporta il venir meno di uno degli elementi (indiziari) di cui, con il quarto mezzo, si addebita alla Corte bolognese l'omessa valutazione.
Per altro gli invocati elementi, costituendo semplici presunzioni dalle quali si pretende desumere la dimostrazione della simulazione assoluta, incontrano le stesse limitazioni previste per la prova per testi (art. 2729, comma secondo, cit.).
5. Con il quinto mezzo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1463 e segg., 2730 e 2734 cod. civ., oltre che vizio di motivazione, per non avere accolto la Corte d'appello la domanda subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento, nonostante che risultasse provato il mancato pagamento dell'intero prezzo della vendita.
Il motivo deve essere respinto, essendo sorretta la decisione da specifica e coerente valutazione delle prove orali e documentali; valutazione che resiste alla concisa critica del ricorrente.
Quanto al pagamento non integrale del corrispettivo, se è vero che la sentenza ritiene dimostrato un "pagamento quasi per intero" (lire 550.000 + 226.000, sulle 900.000 pattuite), manca tuttavia nel ricorso una doglianza in ordine al se il parziale inadempimento fosse tale da giustificare la risoluzione del contratto; là dove la prova della gravità - da ritenersi nella specie esclusa dalla Corte del merito - incombe alla parte che richiede la risoluzione.
6.1. Il sesto motivo del ricorso principale e l'unico di quello incidentale presentano aspetti di connessione, che rendono opportuno il loro congiunto esame.
Domenico Baldazzi, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 36 e segg. cod. nav. e 5 e segg. del regolamento di esecuzione per la navigazione marittima, 161 e segg. e 978 cod. civ. e vizio di motivazione, assume contraddittorio il riconoscimento della contitolarità nei diritti inerenti la concessione del 1962 e delle successive e la negazione, al tempo stesso, di ogni diritto dell'istante sullo stabilimento balneare edificato nel 1974.
Addebita poi alla Corte d'appello di avere erroneamente interpretato la "finta vendita" nel senso di estenderla, con la definizione di "entità produttiva", alla gestione dell'impresa, sebbene l'alienazione riguardasse i soli manufatti dell'allora "bagno Nello" e l'usufruttuario Dorina Giorgetti non avesse mai partecipato alla gestione medesima; di non avere considerato che secondo le citate norme del codice della navigazione la concessione demaniale non abilita all'esercizio di attività imprenditoriale, per la quale occorrono altre autorizzazioni (licenza di commercio e di pubblico esercizio), mentre la cessione ex art. 46 implica soltanto il diritto di occupare il bene demaniale per l'uso indicato dal concedente; che il diritto ceduto viene meno con la scadenza della prima concessione, essendo irrilevanti le successive, che creano un nuovo diritto di godimento del bene demaniale; che il prezzo pattuito era stato determinato in base alla stima dei manufatti, senza valutare le componenti della cointeressenza d'impresa e, in particolare, l'avviamento; per avere "inventato" un trasferimento d'azienda, escludendo in un momento successivo Otello da ogni diritto sul bene principale costituente l'unità produttiva e di avere ammesso costui alla distribuzione degli utili ignorando l'usufrutto di Dorina Giorgetti.
Ribadisce l'assunto del sesto mezzo la seconda parte del settimo, là dove si rileva che la contitolarità di Otello Baldazzi riguardo ai manufatti era stata esclusa, quanto meno a partire dal 1974, mentre nulla prevedeva che dovesse essere cointestata la concessione.
Otello Baldazzi, nel denunciare violazione degli artt. 952, 953 e 954 cod. civ. e dei citati art. 46 e 5 e segg., assume contraddittoria la pronuncia di cessazione dei diritti corrispondenti alla concessione per la costruzione del nuovo stabilimento nell'anno 1974, quando la cessione del 1962 era relativa anche "a tutti i diritti, azioni, ragioni accessori dipendenze e pertinenze inerenti... l'oggetto, nulla escluso o riservato"; ciò implicando, ad avviso del ricorrente incidentale, la proroga dei diritti riguardanti l'originaria concessione, posto che l'ampliamento e la ricostruzione dello stabilimento non avevano dato vita a un nuovo immobile, costituendo esse addizioni e migliorie del vecchio (implicanti il diritto del comproprietario al rimborso della metà delle spese sopportate). Soggiunge che la demolizione del vecchio fabbricato, ex art. 954, terzo comma, non comportava l'estinzione del diritto di superficie gravante sull'intero arenile oggetto di concessione, anche a seguito dello spostamento del fabbricato avvenuto con l'accordo della P.A.; che Otello Baldazzi era divenuto, quindi, automaticamente comproprietario al 50% della costruzione e del diritto di superficie concesso a Domenico Baldazzi nel 1974; che quest'ultimo per detta nuova costruzione aveva comunque utilizzato i redditi del bagno Nello, mai versati al nipote, il quale aveva così pagato, per intero e da tempo, l'acquisto.
6.2. Nel definire la portata pattizia del contratto dedotto in giudizio la sentenza impugnata dedica alle contrapposte impugnazioni trattazioni distinte; sicché appare opportuna la loro coordinata e riassuntiva ricostruzione, al fine di stabilire se sussistano, in primo luogo, quella contraddittorietà di motivazione, che da opposte posizioni viene ascritta alla Corte d'appello, e quindi le lamentate violazioni di legge.
Ebbene dalla motivazione, nel suo complesso, si desumono i seguenti, già riferiti in narrativa, accertamenti e passaggi logico-giuridici:
a) Otello Baldazzi, con la rappresentanza della madre, acquistò da Domenico, non solo la metà del manufatto costituente il "bagno Nello" e il diritto a divenire contitolare della concessione demaniale a questo relativa, ma anche la metà dell'azienda, della quale il manufatto costituiva l'elemento materiale e che era gestita dallo zio.
b) La concessione demaniale da trasferire (in ragione della metà) no nera limitata a quella annuale esistente al momento della pattuizione e in via di esaurimento, ma comprendeva anche tutte le successive, che, con il medesimo oggetto, l'Amministrazione aveva rinnovato di anno in anno.
c) Il sopravvenire di una diversa concessione - in conseguenza della demolizione del vecchio manufatto, della costruzione del nuovo con mutata ubicazione e della sostanziale variazione, correlata proprio a tali innovazioni, sia del bene demaniale concesso sia delle clausole dell'atto concessorio - ha determinato una frattura nella sequenza delle concessioni uniformi e il venir meno della loro sostanziale unitarietà, con conseguente quiescenza e, di fatto, estinzione del diritto dell'acquirente alla cointestazione.
d) La mancata esecuzione delle prestazioni incombenti al venditore ha fatto sorgere il diritto dell'altro contraente al risarcimento del danno, da accertare in prosieguo di causa.
e) Il risarcimento deve essere contenuto nei limiti segnati dal perdurare della iniziale concessione.
6.3. Le ragioni poste a sostegno dell'interpretazione dell'atto in questione sono state già riferite e resistono alle esposte censure.
In aggiunta va rilevato che la Corte d'appello, nell'affermare che il senso della trattativa consacrata nel rogito del 18.3.1962 non era di concedere la metà del bagno per pochi mesi, ma di associare Otello Baldazzi nella gestione con conseguente divisione degli utili e degli esborsi, ha fatto espresso riferimento al provvedimento reso dal Tribunale nell'interesse del minore; interesse non realizzabile se non considerando la protratta redditività dell'investimento delle somme ricavate dalle vendite immobiliari nella "quota di bene demaniale oggetto della concessione, intesa come entità produttiva (bagno Nello)..." e la volontà contrattuale "di associare Otello Baldazzi nella cogestione del bagno (con conseguente divisione degli utili e degli esborsi) sino a quando la pubblica amministrazione avesse continuato a concedere il bene".
Risulta conseguenziale e coerente "che, ottenuta la cointestazione, per il futuro entrambi avrebbero avuto titolo per ottenere unitamente le concessioni successive".
6.4. A quest'ultimo passaggio della motivazione entrambe le parti ricollegano, come si è visto, la censura di contraddittorietà, per avere la Corte del merito rima ammesso e poi negato il necessario protrarsi del diritto a ottenere concessioni in comune.
Fermi i ben motivati accertamenti di fatto circa la effettiva diversità, rispetto alle precedenti, della concessione intervenuta nel 1974 e la costruzione di un manufatto del tutto nuovo, sia per ubicazione che per caratteristiche costruttive, in attuazione delle innovate previsioni concessorie - esclude l'asserita frattura nella conseguenzialità logica della sentenza la puntualizzazione degli aspetti giuridici della controversia, ricavabili, nella loro essenzialità, dalla stessa sentenza.
La Corte d'appello ha rilevato che gli artt. 46 cod. nav. e 30 del regolamento di esecuzione dello stesso codice prevedono la possibilità di un trasferimento, per atto tra vivi o "mortis causa", del diritto di godimento di beni del demanio marittimo in forza di concessione amministrativa e che il trasferimento, che può costituire oggetto di valida pattuizione tra i privati (con la configurabilità anche della cessione parziale operata nella specie), non è, tuttavia, opponibile alla pubblica amministrazione, la quale potrebbe addirittura trarre spunto dalla cessione per revocare la concessione.
La revocabilità della concessione e, più in generale, la sua temporaneità incidono sulla posizione del privato che ha edificato sul suolo demaniale in concessione e, quindi, di coloro che rispetto alla costruzione hanno diritti comuni.
Sempre in sentenza si rileva che il codice della navigazione non contiene una specifica disciplina in materia di costruzioni (autorizzate) sul suolo demaniale e che, operando, in virtù del rinvio di cui all'art. 1, le norme del codice civile sul diritto di superficie, colui che costruisce acquista la proprietà superficiaria a titolo originario.
Si tratta di diritto di consistenza reale ma temporanea, in quanto ha la stessa (limitata) durata della concessione del bene demaniale, su cui insiste il fabbricato, e - come con non recente sentenza (28 febbraio 1969 n. 670) ha rilevato questa Corte - si estingue, a norma dell'art. 953 cod. civ., con la revoca della concessione o per la scadenza del termine di durata della stessa; con conseguente incremento per accessione della proprietà del "dominus soli" (in quel caso un comune).
Nell'ipotesi di comunione del diritto di superficie l'estinzione di questo opera, necessariamente, in danno di tutti i contitolari.
6.5. Nella specie dal motivato accertamento in fatto circa la definitiva scadenza nel 1974 della concessione, sostanzialmente unica (anche se per prassi amministrativa oggetto di annuali rinnovi), di cui era titolare dal 1960 Domenico Baldazzi, è derivata, così come ha ritenuto la Corte territoriale, l'estinzione del diritto superficiario, sia in danno del concessionario, sia di Otello Baldazzi, al quale tale diritto, in ragione della metà, avrebbe dovuto essere trasferito in forza della convenzione del 1962, riferita, come si è visto, al manufatto esistente e all'impresa operante in funzione della relativa sequenza di concessioni.
La piena autonomia del nuovo rapporto concessorio, che rende coerente la negazione del diritto di Otello alla contitolarità della (nuova) costruzione superficiaria e della relativa (nuova) impresa, esclude altresì l'asserita contraddizione tra le affermazioni dell'unitario atteggiarsi delle (formalmente plurime) concessioni precedenti e dal venir meno della stessa unicità rispetto alle concessioni successive al 1974.
Ne deriva il rigetto degli esaminati contrapposti motivi.
7. Con l'ottavo mezzo del ricorso principale Domenico Baldazzi denuncia la violazione dell'art. 1226 cod. civ. e vizio di motivazione e sostiene che, attraverso la confessione giudiziale di Otello Baldazzi, risulta provato l'evento (impedimento alla vendita) lesivo del proprio diritto e costitutivo del danno e che questo doveva essere valutato equitativamente.
Il motivo è inammissibile, perché non è riferibile alle effettive ragioni del decidere.
La Corte d'appello, infatti, nel dare atto dell'ammissione dell'istante di essersi opposto alla vendita de bagno, non solo ha ritenuto tale opposizione legittima (e sulla legittimità o meno nulla eccepisce il ricorrente), ma ha anche soggiunto che "in ogni caso Domenico Baldazzi avrebbe potuto vendere il bene a terzi pur l'adesione di Otello..."; e neppure questa considerazione, escludente l'evento lesivo, risulta specificamente censurata.
8. Per le indicate ragioni debbono essere respinti sia il ricorso principale che quello incidentale.
Appare equa l'integrale compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

La Corte, a sezioni unite, riuniti i ricorsi, li rigetta; compensa le spese.